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上海写字楼将再添110万平方米

2021年03月22日  来源:商办经纪人

 面对充足的市场供应和当前较为疲软的市场需求,加速去化成为了业主的首要任务。




       根据贝壳研究院监测,今年,受疫情影响,上海市写字楼市场持续承压,全市代表性甲级写字楼净吸纳量同比下降16%,租金同比下降7.9%,空置率18.5%,比去年提高7.4个百分点。

       市场低迷与疫情不无关系。上海写字楼市场租赁活动在今年第一季度由于疫情影响几乎停滞,二季度开始成交热度逐渐上升。但和往年相比,全年整体需求依然维持在较为低迷的水平。全年代表性甲级写字楼净吸纳量仅18.8万平方米,尽管在四季度出现交易高峰,但和去年全年相比,净吸纳量依然降低16%




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上海代表性甲级写字楼净吸纳量



       值得一提的是,上半年全市多数企业和学校实行居家办公和居家上课政策,在线办公和教育类公司因此受益,也刺激了手游和短视频娱乐类科技公司业务的增长。因此以互联网公司为代表的信息技术行业在今年扩张迅速,新租面积主要集中在望京、中关村和上地。传统金融、专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率,大多向CBD商圈搬迁或扩张。丽泽金融商务区以优质的楼宇硬件和相对较低的租金价格吸引了一部分更加注重性价比的写字楼租户,租户以传统金融类和信息技术类居多;该商圈去化速度较往年明显加快,单宗成交以较大面积为主,更是在今年下半年录得两宗整租交易。

从甲级写字楼的租赁行业结构看,传统金融、信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。

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今年上海代表性甲级写字楼租赁成交面积占比


       2018至今年,上海甲级写字楼市场平均每年迎来100万平方米左右的新增供应。预计2021年全市市场依然会迎来110万平方米左右的新建甲级写字楼项目,大多集中于CBD,丽泽金融商务区和位于邓州区的运河核心区商圈。“大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争,导致空置率继续上升,租金水平持续承压。”贝壳研究院研究人士分析。

       根据贝壳研究院监测,今年末,代表性甲级写字楼每月平均净有效租金为336元每平方米(不含物业费),比3季度末下跌2.6%,比去年同期下跌7.9%。代表性乙级写字楼每月平均净有效租金为167元每平方米(不含物业费),比3季度末下降2.9%,比去年同期下降4.0%。甲级写字楼租金同比降幅超过乙级写字楼租金同比降幅近一倍。

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今年上海代表性甲乙级写字楼平均租金



       上海代表性甲级写字楼市场空置率自去年一季度开始就持续上升,今年四季度末达到18.5%的高位。据分析,除了疫情冲击带来的暂时性影响,甲级写字楼市场的新增供应持续放量是其空置率高企的最主要原因。

        目前,上海写字楼市场已超过5000个楼宇,总建筑面积超过9000万平方米。去年和今年共入市大约200万平方米的甲级写字楼项目,预计2021年依然会迎来110万平方米左右的新增供应。“面对充足的市场供应和当前较为疲软的市场需求,加速去化成为了业主的首要任务。”研究人士称,面对持续的市场新增供应,业主除了相应下调租金之外,要加强与目标租户的有效对接;行业要加快拥抱数字化,通过技术平台,打破信息壁垒,提升供需匹配效率。


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